Articles écrits par François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats

Bien que le concept soit connu de tous, le fonctionnement et les subtilités de l’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble demeurent la plupart du temps un mystère pour les entrepreneurs et sous-entrepreneurs. Survolons ensemble les principes de base.

Impossible de parler de vice caché sans aborder la question de l’acheteur prudent et diligent. Qu’est-ce que ça veut dire être prudent et diligent quand on est un acheteur ?

Près d’un an après le début de la crise sanitaire reliée à la pandémie et ses nombreux impacts, quelles leçons peut-on en tirer dans le domaine de la construction ?

Perte d’emploi, séparation, insatisfaction suivant une visite, changement d’idée ou encore toutsimplement l’existence d’une meilleure opportunité. Toutes ces raisons sont parfois invoquées par les promettants-acheteurs pour justifier leur refus de donner suite à leur promesse d’achat, et ce, peu importe où en sont rendus les travaux. Quoi faire quand cela se produit ?

Dans un litige, on fait souvent appel à un expert. Au fait, un expert, à quoi ça sert ?

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu’un bénéficiaire ou un entrepreneur insatisfait de la décision de l’administrateur d'un plan de garantie peut porter celle-ci en arbitrage. Une audition sera alors tenue, avec tout le formalisme que cela implique, et une décision sera ensuite rendue par l’arbitre, laquelle est finale et sans appel. Est-ce obligatoire de passer par ce processus de contestation plutôt rigide ? Ne dit-on pas que le pire des règlements vaut mieux que le meilleur des procès ?

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit l’existence d’une garantie pour chacune des parties privatives, mais aussi une garantie pour les parties communes pour les bâtiments détenus en copropriété divise. Cette dernière démarre au moment de la réception des parties communes. Or, trop souvent, des erreurs sont commises au moment de cette étape cruciale. Voici donc une liste de choses à ne PAS faire.

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les déficiences, pour être admissibles à une couverture de garantie, doivent notamment être dénoncées à l’administrateur dans un délai raisonnable. Exit les déficiences dénoncées hors délai ?

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit certaines exclusions, notamment quant aux réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire tel l’entretien inadéquat. Pourtant, pour être en mesure de reprocher une absence d’entretien au bénéficiaire, encore faut-il que le bénéficiaire ait été informé de l’entretien requis. Qu’en est-il du devoir d’information et de conseil de l’entrepreneur ?

Les modifications au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévues au Décret 156-2014 de février 2014 sont entrées en vigueur le 1er janvier 2015.

Les unités d’habitation assujetties au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs bénéficient d’une couverture de garantie offerte par l’administrateur, lequel assume tous et chacun des engagements de l’entrepreneur dans le cadre du plan approuvé. Le plan de garantie constitue donc un cautionnement réglementé et obligatoire de certaines des obligations de l’entrepreneur envers le bénéficiaire, lequel sera indemnisé en cas de défaut de l’entrepreneur selon les limites du Règlement.

Dans le cadre de l’application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, c’est l’administrateur du plan de garantie qui a la prérogative de trancher sur l’admissibilité à la couverture de garantie les problématiques qui lui sont dénoncées et, le cas échéant, d’ordonner la réalisation de travaux correctifs. En cas d’insatisfaction du bénéficiaire ou de l’entrepreneur quant à la décision rendue par l’administrateur du plan de garantie, ceux-ci peuvent la porter en arbitrage : le Tribunal arbitral rendra alors une décision qui sera finale et sans appel. Mais s’ils ne portent pas la décision de l’administrateur en arbitrage, est-elle finale et sans appel ?

Plusieurs entrepreneurs ne connaissent pas les procédures d’un arbitrage tenu en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Survol des différentes étapes pour en arriver à une sentence arbitrale.

Vous êtes entrepreneur et détenez les licences requises pour agir à ce titre. Un client vous approche aux abords de vos chantiers et contrairement à l’habitude, celui-ci souhaite vous engager pour la construction d’une maison unifamiliale isolée seulement, un modèle de votre catalogue de surcroît, sur un terrain qu’il possède déjà dans la municipalité voisine de celle où sont les vôtres. Une belle occasion d’affaires qui se présente, non ? Oui, mais à condition de bien connaître les principaux facteurs de risque pour éviter les pièges potentiels qui peuvent être reliés à un tel exercice.

Une déficience admissible à la couverture de garantie affecte un bâtiment neuf livré récemment et l’administrateur du plan de garantie réglementé est impliqué au dossier. À qui appartient le choix de la méthode corrective dans le cadre de l’application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ?

L’assujettissement d’un bâtiment résidentiel au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dépend de plusieurs critères¹. Certains de ces critères concernent le bâtiment en tant que tel² alors que d’autres concernent l’acquéreur³. Le Règlement va même jusqu’à prévoir que l’assujettissement est conditionnel à ce que le bâtiment soit destiné à des fins principalement résidentielles. À tous ces critères s’en ajoute un qui paraît évident : le bâtiment doit être « neuf ». Pourtant, bien que l’insistance soit mise sur le terme « neuf » à même le titre de la législation, on ne retrouve pas de définition du terme au Règlement. Qu’en est-il exactement ? Qu’est-ce qui est considéré comme un bâtiment résidentiel neuf ?

Pour les bâtiments qui sont assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le plan de garantie réglementé est obligatoire. Sachant que la définition du terme « bâtiment » au Règlement inclut non seulement le bâtiment lui-même, mais aussi les installations et les équipements nécessaires à son utilisation¹, il faut savoir que le Règlement exclut aussi spécifiquement certains éléments ou types de problématiques auxquels peuvent être confrontés les bénéficiaires.

C’est bien connu, en ce qui concerne les bâtiments assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un plan de garantie doit garantir l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur dans la mesure et de la manière prévues au Règlement . Dans le cas des bâtiments détenus en copropriété divise, il y aura plusieurs garanties émises : une pour chacune des unités privatives et une quant aux parties communes. Chacune de ces garanties a des dates d’entrée en vigueur différentes, le tout étant déterminé en fonction des dates de réception. Bien que cela semble simple, trop souvent des erreurs sont commises pour la réception des parties communes. Un rappel semble donc nécessaire.

Il y a plusieurs mois, dans le but de développer un secteur où plusieurs terrains vous appartenaient, vous avez érigé une maison sans avoir d’acheteur en vue pour celle-ci. Cette maison vous a permis d’exposer votre savoir-faire tout en identifiant clairement le secteur comme étant en développement. L’opération s’est révélée être un succès et l’ensemble des maisons du quartier est maintenant vendu. Il y a même un client intéressé à acquérir la maison-modèle. Est-ce que cette maison-modèle bénéficiera d’une couverture par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ?

Dans le domaine de la construction résidentielle, des matériaux et un terrain vacant deviendront un milieu de vie pour des gens qui habiteront le produit fini : une unité d’habitation. Évidemment, la construction d’une unité d’habitation ne se fait pas du jour au lendemain. On suit des étapes et surtout, on se réfère à des plans. Parfois on y déroge. Qu’arrive-t-il dans ces cas, à savoir, est-ce que la conformité aux plans est sujette à une couverture de garantie en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ?

Vous recevez une correspondance de la part de la Garantie de construction résidentielle (GCR) vous informant que l’adhésion de votre entreprise est refusée ou retirée. Évidemment suivra sous peu une correspondance de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) vous informant du retrait de vos sous-catégories de licence 1.1.1 ou 1.1.2. Mauvaise nouvelle pour vos chantiers en activité ou sur le point de démarrer. Avez-vous des recours ?

L’administrateur du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a rejeté la réclamation d’un de vos clients sur la base que la couverture de garantie pour vice caché est expirée et vous venez tout juste de recevoir une demande aux petites créances provenant du même client quant au même problème. Une contestation facile selon vous… C’est dans la poche, non ? Pas nécessairement !

Les amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, entrés en vigueur le 1er janvier 2015, ont modifié le plan de garantie. Certains amendements, comme ceux quant aux limites de garantie sont évidents. D’autres sont plus subtils bien que leur impact soit tout aussi important. C’est le cas des amendements visant le délai de dénonciation, où l’on parle maintenant de délai raisonnable. Qu’en est-il exactement ?

Qu’il s’agisse d’un client souhaitant l’érection d’un de vos modèles-types sur son terrain ou d’un client qui vous demande d’y ériger un bâtiment résidentiel selon ses propres plans, il est possible que cela se produise : votre client souhaitera ardemment vous imposer un sous-traitant ou un fournisseur.