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Lundi 23 octobre 2017
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Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs : les exclusions au règlement

François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
Chroniqueur Habitation

Pour les bâtiments qui sont assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le plan de garantie réglementé est obligatoire. Sachant que la définition du terme « bâtiment » au Règlement inclut non seulement le bâtiment lui-même, mais aussi les installations et les équipements nécessaires à son utilisation¹, il faut savoir que le Règlement exclut aussi spécifiquement certains éléments ou types de problématiques auxquels peuvent être confrontés les bénéficiaires.

C’est aux articles 12 et 29 du Règlement² que l’on retrouve l’ensemble de la liste des éléments exclus. Sans répertorier la liste en entier, nous croyons opportun de commenter cinq exclusions fréquemment appliquées par les administrateurs de plan de garantie à notre connaissance pour déclarer une réclamation non admissible à la couverture de garantie :

1) Les réparations des défauts dans les matériaux et l’équipement fournis et installés par le bénéficiaire.

Commentaire : Pour que cette exclusion s’applique, les matériaux doivent nécessairement avoir été fournis et installés par le bénéficiaire.

2) Les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements. 

Commentaire : À titre d’exemple, les « fissures de retrait » dans le revêtement de gypse qui peuvent résulter de l’assèchement de la charpente dans les premiers mois suivant la construction du bâtiment sont généralement exclues, selon la taille des fissures en question. Le Règlement précise quant à cette exclusion qu’elle ne s’applique pas si l’entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment.

3) Les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire tels l’entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celles qui résultent de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire. 

Commentaire : Cette exclusion nécessite une démonstration claire de la faute du bénéficiaire et du lien causal avec la déficience pour être applicable à une réclamation. Le non-respect par un entrepreneur de son obligation d’information et de conseil peut aussi jouer un rôle dans l’application de cette exclusion : par exemple, on peut supposer qu’un entrepreneur qui n’informerait pas suffisamment les bénéficiaires de l’importance du contrôle de l’humidité intérieure et de l’impact de celle-ci sur les matériaux pourrait se voir contraint de faire certains correctifs si l’absence de contrôle et de connaissance des bénéficiaires sur le sujet.

4) Les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels les piscines, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain à l’exception de la pente négative du terrain. 

Commentaire : Comme mentionné en introduction, la garantie couvre le bâtiment ainsi que les installations et les équipements nécessaires à son utilisation. En bref, ce qui est extérieur au bâtiment est généralement exclu. Par contre, un entrepreneur s’est déjà vu ordonner de faire des travaux correctifs à une rampe d’accès en bloc talus et pavé uni puisque selon la configuration des lieux, l’arbitre a tranché que cette rampe faisait partie intégrante du bâtiment³. Chaque cas demeure un cas d’espèce.

5) Les créances des personnes qui ont participé à la construction du bâtiment. 

Commentaire : Le Législateur a fait le choix de ne pas prévoir de couverture de garantie pour les créances des personnes qui ont participé à la construction du bâtiment. En termes clairs, l’administrateur n’a pas à traiter les réclamations concernant les hypothèques légales des sous-traitants ou de l’entrepreneur.

Somme toute, bien que le Législateur ait pris soin d’exclure de la couverture de garantie certains éléments, il n’en demeure pas moins que l’administrateur, et potentiellement le Tribunal arbitral, doivent faire preuve de jugement dans le raisonnement devant mener à l’acception ou à l’exclusion d’une réclamation, chaque cas étant un cas d’espèce.

Finalement, il faut garder à l’esprit que dans l’éventualité où une réclamation est exclue de la couverture du plan de garantie pour bâtiments résidentiels neufs, l’entrepreneur n’est pas pour autant tiré d’affaire puisque rien n’empêche les parties de s’adresser aux tribunaux civils pour que la situation soit corrigée.

Le saviez-vous ?
L’administrateur doit transmettre au bénéficiaire, dès la réception de la demande d’enregistrement du bâtiment ou, dès que le bénéficiaire est connu, le document explicatif sur l’application du Règlement préparé par la Régie du bâtiment du Québec.

François-Olivier Godin, avocat 
Bélanger Paradis avocats 


¹Ce sujet a déjà fait l’objet d’une chronique du soussigné intitulée La garantie sur les bâtiments résidentiels neufs... plus que simplement sur le bâtiment! publiée dans l’édition Hiver 2014 de Construire et le 19 février 2014 sur ACQConstruire.com.
²L’article 12 comprend la liste des éléments exclus de la couverture de garantie pour les bâtiments non détenus en copropriété divise et l’article 29 celle des éléments exclus de la couverture de garantie pour les bâtiments détenus en copropriété divise. Concrètement, il s’agit de la même liste bien que pour celle de l’article 29, les éléments exclus de la couverture de garantie pourraient viser des parties privatives et/ou des parties communes.
³Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 804 733 et 9211-4388 Québec inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 77618-5081, 2013-16-006 et 13 185-106, 2014-01-29.

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