Les amendements récents au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ont bonifié la garantie pour les frais de relogement, de déménagement et d’entreposage en cas de retard de livraison, l’indemnité maximale étant maintenant fixée à 6 000 $. Savez-vous ce qui peut être indemnisé ?
D’emblée, il faut savoir que c’est l’article 13 du règlement¹ qui fixe les balises de l’indemnisation :
« 13. La garantie d'un plan relative à une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée est limitée par adresse aux montants suivants:
[…]
2° pour la protection à l'égard du relogement, du déménagement et de l'entreposage des biens du bénéficiaire, sur présentation des pièces justificatives et à la condition qu'il n'y ait pas enrichissement injustifié du bénéficiaire, 6 000 $ soit:
a) le remboursement du coût réel raisonnable engagé pour le déménagement et l'entreposage;
b) le remboursement du coût réel raisonnable engagé pour le relogement comprenant gîte et couvert sans toutefois dépasser, sur une base quotidienne:
- pour 1 personne: 95 $;
- pour 2 personnes: 125 $;
- pour 3 personnes: 160 $;
- pour 4 personnes et plus: 190 $;
Il est donc prévu que le bénéficiaire qui a pris livraison du bâtiment après la date prévue au contrat préliminaire pourra formuler une réclamation afin d’être indemnisé pour divers frais qu’il n’aurait pas subis, n’eût été le retard de livraison.
Le remboursement du coût réel raisonnable, sans enrichissement injustifié
Évidemment, la protection prévue au règlement vise à s’assurer que le bénéficiaire soit indemnisé en cas de retard de livraison et non qu’il bénéficie de la situation. C’est pourquoi le Législateur a cru bon de spécifier que le bénéficiaire a droit au remboursement du coût réel raisonnable pour le déménagement et l’entreposage, en plus de spécifier que l’indemnisation est conditionnelle à ce qu’il n’y ait pas d’enrichissement injustifié.
Afin d’illustrer ces concepts, prenons l’exemple d’un bénéficiaire en logement qui devait recevoir la livraison de son unité le 1er juillet. Puisque l’unité a été livrée en retard, disons le 1er septembre, celui-ci a dû se relocaliser temporairement. Il en résulte des frais d’entreposage, deux factures de déménagement et des mensualités pour le logement temporaire.
En présentant une demande de réclamation en bonne et due forme² avec des pièces justificatives, le bénéficiaire pourra obtenir le remboursement de certains frais : les frais d’entreposage de ses meubles et le coût de l’un de ses déménagements puisqu’il n’aurait pas défrayé de tels coûts n’eût été le retard de livraison.
Cependant, certains montants ne lui seront pas remboursés ou du moins ne le seront pas en totalité. Dans notre exemple, le second déménagement ne sera pas remboursé puisque même si le bâtiment avait été livré à temps, le bénéficiaire aurait engagé des frais de déménagement.
Selon ce raisonnement et dans le but de prévenir l’enrichissement injustifié, les mensualités pourraient aussi ne pas être remboursées ou ne l’être qu’en partie : bien que le bénéficiaire estime que les sommes versées auraient pu être appliquées sur le capital de son nouveau bâtiment, il ne faut pas perdre de vue qu’un remboursement intégral équivaut à cautionner le concept de logement à titre gratuit. Conséquemment, il y a lieu de tracer une ligne afin d’éviter l’enrichissement du bénéficiaire, mais aussi son appauvrissement.
En bref, il faut retenir que l’indemnisation du bénéficiaire se fait au cas par cas, en étudiant les différents chefs de réclamation. Sachant cela, l’entrepreneur avisé aura tout intérêt à en venir à une entente avec le bénéficiaire avant que celui-ci formule une réclamation, en n’oubliant pas que le caractère obligatoire du plan de garantie³ impose une contrepartie pour que l’entente quant aux frais de retard soit valide4.
SAVIEZ-VOUS QUE ?
Pour des bâtiments résidentiels neufs, les créances des personnes qui ont participé à la construction du bâtiment ne bénéficient pas d’une couverture de garantie.
¹ Pour les bâtiments détenus en copropriété divise, il faut se référer à l’article 30 du règlement.
² La réclamation doit être formulée au plus tard dans les 6 mois qui suivent la réception du bâtiment, art. 17.1 Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
³ Article 140 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
4 Koné et Fairmont St-Laurent inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S13-021501-NP, 2013-05-06.
François-Olivier Godin
Avocat
Bélanger Paradis avocats