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Mardi 23 mai 2017
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Syndicat de copropriété : l’importance du budget

Guylaine Aubut
Guylaine Aubut
Chroniqueur Habitation

Lors de la réalisation d’un projet en copropriété, le promoteur/entrepreneur, se retrouve souvent administrateur provisoire du syndicat de copropriété. Parmi les différentes tâches qu’il a à accomplir à titre d’administrateur provisoire, il doit, entre autres, préparer un budget pour le syndicat de copropriété.

Document essentiel pour la bonne gestion du syndicat de copropriété, le budget est souvent l’élément le plus négligé par l’administration provisoire.

On critique souvent les administrateurs provisoires concernant la présentation du budget. Certains chercheraient à avoir les frais les plus bas prétextant que c’est plus « vendeur ». La compétition entre les promoteurs fait aussi en sorte que ceux-ci présenteraient les charges communes comme un savant calcul de « X » le pied carré.

Les acheteurs, bien qu’ils se plaignent de ce manque de transparence, causent eux-mêmes leur propre malheur puisque beaucoup d’entre eux n’achètent pas une copropriété; mais magasinent les « frais de condo ». La pression du marché peut faire en sorte que l’on présente un budget peu réaliste, compte tenu de la situation de l’immeuble.

Mais attention ! Les temps changent. Les acheteurs sont de plus en plus informés et ne veulent pas de surprises. Les promoteurs, qui souvent assument aussi le rôle d’administrateurs provisoires, réalisent que de bien administrer le syndicat et de présenter un budget réaliste à l’acheteur est rassurant pour celui-ci et à long terme, c’est gagnant.

Contenu d’un budget de copropriété

Mais qu’est-ce qu’un budget de syndicat de copropriété et que contient-il ? On définit le budget comme étant l’ « état prévisionnel des dépenses et recettes d’une entreprise, une structure, etc. ».

Ainsi, le budget d’un syndicat contient essentiellement les charges communes liées aux opérations du syndicat et à l’entretien du bâtiment. Plus précisément, vous devriez y retrouver, entre autres, les frais d’assurances, les frais bancaires, etc. Il est important de bien identifier les éléments du bâtiment qui nécessiteront un entretien annuel spécifique, comme les ascenseurs, les installations comme le gymnase, la piscine, le spa, les systèmes de gicleurs et de caméra. Si votre bâtiment est de plus de cinq étages, vous aurez aussi à prévoir l’inspection des façades tous les cinq ans (voir le site de la Régie du bâtiment du Québec). Il en va de même pour les stationnements intérieurs à étages multiples. Bref, le budget exige du temps et de la préparation de la part de l’administration provisoire.

À cette première partie du budget s’en ajoute une autre, elle aussi non négligeable. Il s’agit du fonds de prévoyance. Le fonds de prévoyance est d’abord et avant tout une obligation prévue au Code civil du Québec, qui est définie comme suit à l’article 1070 C.c.Q. : « Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. »

Ce fonds est souvent sous-estimé par l’administrateur provisoire et par les nouveaux administrateurs. De nouvelles mesures sont d’ailleurs attendues concernant ce sujet, afin de rétablir les situations parfois précaires de certains syndicats.

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