Dans le domaine de la construction résidentielle, des matériaux et un terrain vacant deviendront un milieu de vie pour des gens qui habiteront le produit fini : une unité d’habitation. Évidemment, la construction d’une unité d’habitation ne se fait pas du jour au lendemain. On suit des étapes et surtout, on se réfère à des plans. Parfois on y déroge. Qu’arrive-t-il dans ces cas, à savoir, est-ce que la conformité aux plans est sujette à une couverture de garantie en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ?
Avant toutes choses, il faut savoir qu’il existe des recours civils devant les tribunaux de droit commun, lesquels sont basés sur le Code civil du Québec d’un côté, et des réclamations en vertu du Règlement qui sont tranchées par l’administrateur et ultimement par un arbitre de l’autre. Conséquemment, l’admissibilité d’une situation à une couverture en vertu du Règlement n’entraîne pas nécessairement la responsabilité dans le cadre d’un recours civil, le contraire étant aussi vrai. La question du respect des plans reposant sur une certaine zone grise, le but de la présente chronique est de clarifier cette question en fonction du Règlement seulement.
Afin d’illustrer nos propos, examinons une décision récente¹ dont les faits importants sont les suivants : à la suite de l’inspection des parties communes d’un bâtiment détenu en copropriété, le syndicat des copropriétaires a dénoncé une non-conformité quant au respect des plans initiaux lui ayant été remis dans le registre de copropriété, à savoir que l’isolant posé dans le garage ne correspondait pas à ce qui était prévu aux plans. L’administrateur ayant indiqué que la situation n’était pas admissible à une couverture de garantie, le dossier fut déféré en arbitrage.
Lors de l’audition, il fut démontré que les exigences du Règlement sur l’économie de l’énergie dans les nouveaux bâtiments étaient respectées et que l’entrepreneur avait choisi de substituer des matériaux à ceux prévus afin de réduire ses coûts de construction. En somme, les matériaux utilisés étant moins onéreux et offraient une performance respectant les normes bien que cette performance soit en deçà de celle des matériaux initialement prévus. L’entrepreneur a donc fait le choix de ne pas suivre ses plans sur ce point par souci d’économie.
La question du respect des normes était primordiale, car dans le cadre de l’application du Règlement, une situation, afin d’être admissible à une couverture de garantie, doit correspondre à une malfaçon (apparente ou non), un vice caché ou un vice de construction. Sachant que les normes étaient respectées, puisque les travaux n’étaient pas viciés, mais simplement différents de ce qui était prévu, l’arbitre devait s’en tenir à étudier la question de l’obligation de l’entrepreneur de respecter les plans et devis.
Or, dans ce dossier, parce que lesdits plans des parties communes n’avaient jamais été consultés par les copropriétaires avant leur achat, on ne pouvait conclure que le respect intégral de ces plans constituait une condition essentielle pour les acheteurs et que, par conséquent, l’entrepreneur n’avait aucune obligation contractuelle de respecter à 100 % les plans et devis originaux.
En bref, parce que le syndicat n’a pas été en mesure de démontrer que la modification rendait l’immeuble non conforme et que l’entrepreneur devait respecter intégralement les plans, il n’a pu bénéficier d’une couverture de garantie. Évidemment, la situation aurait pu être tout autre s’il s’agissait d’une maison unifamiliale où l’entrepreneur aurait été engagé pour réaliser un contrat d’entreprise en fonction de plans fournis par les bénéficiaires…
Puisqu’on dit qu’il vaut mieux prévenir que guérir, afin d’éviter ce type de réclamation, l’entrepreneur aura intérêt à toujours respecter les normes en cas de substitution de matériaux et, dans la mesure du possible, à aviser ses clients des modifications.
SAVIEZ-VOUS QUE ?
L’administrateur doit transmettre au bénéficiaire, dès la réception de la demande d’enregistrement du bâtiment ou, dès que le bénéficiaire est connu, le document explicatif sur l’application du Règlement préparé par la Régie du bâtiment du Québec.
François-Olivier Godin, avocat
Bélanger Paradis avocats
http://belanger-paradis.com
¹Syndicat des Copropriétaires Promenade du Golf 4 804 433 et 9211-4388 Québec inc. Me Jean Doyle, arbitre, Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2015-16-002, 2016-02-19.