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Samedi 21 octobre 2017
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La garantie sur les bâtiments résidentiels neufs…plus que simplement sur le bâtiment !

François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
Chroniqueur Habitation

Depuis 1999, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs¹ prévoit l’obligation d’une couverture de garantie sur un grand nombre de constructions d’habitations neuves² . Son but est d’offrir aux consommateurs une protection supplémentaire à la garantie de qualité légale³ prévue au Code civil du Québec. Mais saviez-vous qu’un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs couvre plus que le bâtiment seulement ?

D’emblée, la notion de bâtiment est définie au règlement comme étant « le bâtiment lui-même, y compris les installations et les équipements nécessaires à son utilisation soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français4 ». La garantie ne couvre donc pas seulement le bâtiment en tant que tel, mais aussi certains équipements accessoires.

En donnant une interprétation large à la notion de bâtiment, le législateur étend la couverture de garantie à certains biens meubles dits immeubles par attache (puits artésien, raccordement, fosse septique, champ d’épuration et drain français), lesquels répondent tous aux critères d’immobilisation au sens de l’article 903 du Code civil du Québec émanant de la jurisprudence5 , à savoir :

  • La présence d’un immeuble;
  • Une attache ou une réunion matérielle liant le bien à l’immeuble;
  • La conservation de l’individualité du bien meuble et l’absence d’incorporation;
  • Un bien à demeure (une installation permanente);
  • Une fonction assurant l’utilité de l’immeuble.

Il faut de plus savoir que cette interprétation large de la notion de bâtiment est reprise par la jurisprudence arbitrale qui tend à inclure les biens immeubles par attache vendus par l’entrepreneur aux bénéficiaires à la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. À titre d’exemple, un entrepreneur s’est notamment vu contraint de garantir les composantes mécaniques d’un système de ventilation en vertu du règlement . Ceci, nonobstant la durée de la garantie du fabricant à cet effet puisque le bénéficiaire est en droit de s’attendre à une durée de vie utile raisonnable du bien pour lequel il a payé et, au surplus, puisque l’entrepreneur a une obligation de résultat.

C’est donc dire que des éléments tels qu’un chauffe-eau, une thermopompe, un climatiseur et un système de ventilation sont garantis par l’entrepreneur pour une durée prévue au règlement, laquelle excède généralement la durée des garanties des fabricants dans l’industrie. L’entrepreneur avisé aura donc tout intérêt à sélectionner avec soin ses sous-traitants et ses fournisseurs afin d’éviter d’avoir à défrayer lui-même les coûts de remplacement ou de réparation en cas de réclamation justifiée.

En bref, en vertu du règlement6, l’entrepreneur est tenu de garantir non seulement le bâtiment, mais aussi la qualité des biens immeubles par attache nécessaires à l’utilisation du bâtiment qu’il vend avec celui-ci, le tout conditionnellement au respect des délais d’admissibilité prévus de la réclamation et au fait que le bénéficiaire, de par ses actions ou son inaction, n’ait pas causé la déficience. C’est bien plus qu’une garantie visant simplement le bâtiment !

SAVIEZ-VOUS QUE ?
« Chaque bâtiment visé par la garantie doit être inspecté avant la réception. Cette inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur et le bénéficiaire à partir d'une liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur et adaptée à chaque catégorie de bâtiments. Le bénéficiaire peut être assisté par une personne de son choix. » – Article 17, Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

¹ RRQ, c B-1.1, r 8
² Voir l’article 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs une énumération des bâtiments visés
³ 1726 et 2103 C.c.Q.
4 Article 1, Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
5 Axor Construction Canada Ltée c. 3099-2200 Québec Inc., [2002] R.D.I. 26 (C.A.)
6 Syndicat de la copropriété La Gondola et Me-Ra Développement inc., (CCAC), S13-032101-NP

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