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BRANCHÉ SUR LA CONSTRUCTION
Lundi 21 août 2017
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Les retenues sur le prix de vente

François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
Chroniqueur Habitation

« Vous serez payé en totalité une fois que tout sera parfait. » Ces mots, souvent prononcés chez le notaire, annoncent la plupart du temps le début d’un dialogue de sourds entre le propriétaire et l’entrepreneur : le propriétaire ne veut pas décaisser une portion du montant final à être versé de peur que les correctifs ne se réalisent pas et l’entrepreneur refuse d’effectuer les correctifs de peur de ne pas être payé. Échange de lettres, hypothèques légales et autres suivent généralement. La retenue sur le prix de vente est-elle réellement la solution pour s’assurer que les correctifs seront réalisés ? Comment peut-on la prévoir ?

D’emblée, il faut savoir que c’est le Législateur qui prévoit la possibilité d’exercer une retenue sur un prix de vente à l’article 2111 du Code civil du Québec. Ce faisant, il élabore des critères quant au concept de retenue :

  • La possibilité de retenir une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites;
  • L’impossibilité d’exercer une retenue si l’entrepreneur fournit une sûreté suffisante.

Il est donc acquis qu’il est permis, en principe, de retenir une certaine somme sur un paiement final si l’acheteur n’est pas satisfait du bien livré.

Ainsi, le propriétaire insatisfait de l’immeuble livré peut retenir un certain montant jusqu’à pleine satisfaction, non ? Ce n’est pas si simple.

Les contrats types de La garantie Habitation du Québec, autant les contrats préliminaires que les contrats d’entreprises, comprennent une clause mentionnant que l’adhésion de l’entrepreneur au plan de garantie est une garantie suffisante au sens de l’article 2111 du Code civil du Québec. L’acheteur, en signant le contrat, reconnaît donc qu’il ne lui sera pas possible d’exercer une retenue si le bien livré ne le satisfait pas.

Concrètement, l’acheteur ne s’en voit pas pour autant désavantagé : le processus de conciliation, simple et rapide, assure à l’acheteur une décision quant à la situation causant son insatisfaction et en fin de compte, si le problème est reconnu, il sera corrigé. Pourquoi vouloir compliquer les choses avec une retenue quand un plan de garantie couvre la propriété ?

Notons que la clause quant à la garantie suffisante n’étant pas d’ordre public, il est donc possible d’y déroger. Si l’acheteur désire vraiment pouvoir exercer une retenue en cas d’insatisfaction, il est préférable pour lui de le prévoir expressément lors de la signature de son contrat.

Dans l’éventualité où l’acheteur devrait exercer une retenue, nous lui suggérons de consigner le tout par écrit. Il devra alors s’assurer d’utiliser des termes clairs et compris par tous. En cas de doute, il ne faut pas hésiter à consulter un professionnel du droit. Ses connaissances et son compte en fidéicommis pourraient être très utiles !

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