Construire
BRANCHÉ SUR LA CONSTRUCTION
Lundi 21 août 2017
Suivez-nous sur :

Comment mettre fin à un contrat préliminaire de vente

François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
Chroniqueur Habitation

L’idée générale d’un contrat préliminaire de vente d’un bâtiment résidentiel, c’est de fixer les obligations de chaque partie au contrat de manière précise. En effet, à la signature d’un contrat préliminaire de vente, l’acheteur s’oblige à acheter un bien immeuble à un prix déterminé et l’entrepreneur s’oblige à vendre un bien immeuble dont les particularités (prix, localisation, taille, etc.) se retrouvent au contrat. Comment faire alors pour mettre fin à un contrat par lequel on s’oblige à acheter ou à vendre ?

La faculté de dédit

Le Code civil du Québec prévoit des règles particulières en ce qui concerne la vente d’immeubles à vocation résidentielle, notamment la possibilité pour un acheteur de renoncer à son obligation d’acheter, constatée à même le contrat préliminaire dans les 10 jours suivant la finalisation de ce contrat (signature de l’acheteur et acceptation du vendeur). C’est la faculté de dédit¹. Celle-ci s’exerce au gré de l’acheteur, pourvu qu’elle soit exécutée dans le délai prescrit par la loi. Dans un tel cas, le vendeur n’aura d’autre choix que d’accepter le retrait de l’engagement de l’acheteur qui mettra fin au contrat entre les parties. Toutefois, il lui sera permis d’exiger le paiement d’une indemnité d’au plus 0,5 % du prix de vente convenu si le contrat le prévoit expressément².

La non-réalisation de condition

Les contrats préliminaires peuvent aussi comprendre certaines conditions ajoutées à l’initiative d’une ou des parties. Il n’est pas rare de voir des clauses précisant que « l’acheteur n’achètera que s’il obtient son financement hypothécaire à un taux déterminé » ou « l’acheteur n’achètera que s’il vend d’abord sa propriété ». Il s’agit en fait de clauses dites suspensives, indiquant que le contrat préliminaire n’est pas entièrement finalisé tant que les conditions ne sont pas remplies ou que la partie qui bénéficie de cette condition n’y renonce pas. Bref, en cas de non-réalisation d’une condition ou de l’expiration d’un délai assortissant l’une d’elle, le contrat ne pourra être considéré comme valablement formé, ce qui permettra aux parties d’y mettre fin.

À ce sujet, les parties ont intérêt à rédiger clairement les clauses comprenant des conditions suspensives et surtout à les assortir d’un délai clair, lequel pourra être reconduit si les parties le désirent.

La négociation entre les parties

À moins que la loi prévoie qu’il soit possible de mettre fin à l’engagement ou qu’il soit possible d’invoquer la non-réalisation d’une condition pour se retirer du contrat, il faut conclure qu’un contrat préliminaire constitue un engagement clair et sérieux de la part de chacune des parties impliquées.

Cependant, puisqu’il s’agit d’une entente exprimant le consentement des parties, il sera toujours permis pour une partie qui désire se retirer de s’entendre avec l’autre partie afin de mettre fin au contrat et de négocier sa sortie. Mais attention ! À défaut d’entente entre les deux parties, le contrat demeurera.

Quand on connaît le sérieux que constitue l’engagement souscrit par la signature d’un contrat préliminaire, il est préférable d’y réfléchir davantage avant d’y apposer sa signature. Vous éviterez ainsi bien des complications et vous n’aurez pas à chercher des prétextes pour vous retirer de l’entente.

SAVIEZ-VOUS QUE ?
La signature de l’accusé de réception d’un contrat est primordiale. Non seulement cela vous permet-il de vous assurer que chaque partie a bien reçu sa copie, mais la date de cette signature marque aussi le point de départ pour la faculté de dédit et les différents délais assortis aux conditions du contrat.

¹ Article 1785, C.c.Q.
² Article 1786 C.c.Q.

À lire aussi