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Mardi 30 mai 2017
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Secteur résidentiel : un retour à l’équilibre !

Jean-Philippe Cliche
Jean-Philippe Cliche
Chroniqueur Économie

L’augmentation des nouvelles inscriptions sur le marché de la revente ces dernières années laisse planer le doute sur un éventuel renversement du marché résidentiel en faveur des acheteurs. En fait, l’augmentation des nouvelles inscriptions est causée principalement par deux facteurs : le vieillissement de la population et le nombre de mises en chantier depuis le début des années 2000 qui a nettement surpassé l’augmentation du nombre de nouveaux ménages.

Statistiques sur le marché résidentiel

  Formation de ménages Mises en chantier Ventre Centris Inscriptions en vigueur**
2012 42 705 47 367 77 376 65 289
2013 40 756 37 758 71 216 70 238
2014(p)* 40 226 37 600 71 600 76 559
2015(p) 40 424 38 700 73 700 x

Sources : SCHL, ISQ et FCIQ
* 2014 et 2015 constituent des prévisions, sauf pour les inscriptions en vigueur
** Données réelles, au 1er trimestre de chaque année

La formation de ménages et les mises en chantier

L’augmentation du nombre de ménages au Québec devrait être légèrement supérieure à 40 000 cette année et en 2015. Ceux-ci doivent bien sûr se loger, ce qui constitue la majorité de l’augmentation de la demande dans le secteur résidentiel. À contrario, les mises en chantier de logements neufs constituent l’essentiel de l’augmentation de l’offre de logements sur le marché. Tout débalancement entre le nombre de nouveaux ménages et les mises en chantier qui perdure fait basculer le marché du côté des vendeurs ou des acheteurs. Le début du millénaire était caractérisé par une demande de logements nettement supérieure à l’offre, ce qui a fait en sorte d’avantager les vendeurs et par le fait même, d’augmenter considérablement les prix.

Constatant cet état de fait, bien des particuliers et des promoteurs ont fait construire de nouveaux logements individuels et collectifs, ce qui a fait augmenter l’offre sur le marché. Le résultat final est que les mises en chantier ont augmenté plus rapidement que la formation de nouveaux ménages pendant environ 15 ans, mais cette tendance s’est inversée en 2013.

Les inscriptions en vigueur et les ventes Centris

Un autre phénomène que l’on observe depuis environ quatre ans est l’augmentation constante de l’inventaire de logements à vendre. En fait, il y avait 51 976 logements à vendre au premier trimestre de 2010, alors que 4 ans plus tard, il y en avait 76 559. Ceci a fait en sorte de faire basculer le marché des condominiums vers un marché d’acheteurs. Pour leur part, les marchés des plex (2 à 5 logements) et celui des maisons unifamiliales sont désormais équilibrés, alors qu’ils étaient favorables aux vendeurs depuis un bon nombre d’années.

Les prévisions sur les prix de vente reflètent l’état de fait décrit ci-haut. Selon la SCHL, les prix devraient progresser d'un à deux pour cent par année pour les deux prochaines années. Cette prévision est basée sur la prémisse que la Banque du Canada pourrait augmenter les taux d’intérêt à partir de la deuxième moitié de l’année 2015, ce qui aurait pour effet de hausser les paiements mensuels sur les hypothèques et normalement, de ralentir l’ardeur des acheteurs.

Un marché équilibré

Les prévisions sur les mises en chantier sont en deçà des prévisions sur la formation de nouveaux ménages, ce qui constitue une bonne nouvelle pour le marché de la revente. Si les mises en chantier avaient continué de progresser au même niveau que durant la dernière décennie, il aurait fallu s’inquiéter. Devant l’ensemble de ces données, force est de constater que le marché immobilier en général est actuellement en équilibre et qu’il devrait l’être pour quelques années encore. Nous devons en conclure que la construction résidentielle neuve devrait tourner à un rythme inférieur à celui enregistré depuis près de 15 ans déjà.

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