Le défi de la densification des villes

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Densifier les villes comme solution à l’étalement urbain : voilà une tendance qui s’affirme. Elle pose toutefois de nombreux défis pour rendre les quartiers agréables à vivre. Un nouveau guide, Réussir l’habitat dense vient proposer des pistes de solutions.

Ce guide, publié par les organismes Vivre en ville et Écobâtiment, veut outiller les intervenants du secteur immobilier, soit les promoteurs, concepteurs, constructeurs et décideurs municipaux, qui sont en première ligne pour relever les défis que pose l’habitat dense.

La densification est une tendance lourde. Dans la région métropolitaine, le nombre de projets d’immeubles à habitations multiples a presque triplé en 10 ans, selon les données de la SCHL. « En 1996, l’habitat collectif représentait 27 % de l’ensemble des projets de construction à Montréal. En 2016, la proportion s’élevait à 78 %, révèle Christian Savard, directeur général de Vivre en ville. À l’échelle du Québec, elle est de 50 %. »

Entre la maison unifamiliale en banlieue et les tours d’habitation qui finissent trop souvent par se ressembler, il y a de la place pour des projets qui s’intègrent davantage dans leur environnement, soutient Paul Dupas, directeur principal d’Écobâtiment.

Les clés des habitations denses de qualité 

Pour réaliser le guide, les auteurs se sont inspirés de projets faits ici et ailleurs dans le monde et en ont fait ressortir les caractéristiques gagnantes. Parmi celles-ci :

  • Réduire les stationnements en surface, dévoreurs d’espace, pour aménager plus d’espaces verts;
  • Favoriser la mixité des transports (actifs, collectifs, partagés);
  • Ménager la quiétude et l’intimité des occupants en portant une attention particulière à l’insonorisation et en prévoyant un agencement judicieux des appartements et des espaces extérieurs;
  • Donner accès à des espaces extérieurs, privés ou partagés, ce qui fait souvent pencher la balance lorsque vient le temps de choisir une habitation;
  • Choisir des matériaux écologiques et des systèmes mécaniques écoénergétiques.

Acceptabilité sociale des projets

Au lancement du guide, un panel d’experts a permis de parler de certains enjeux reliés à la densification des villes. Les projets qui visent à augmenter le nombre d’habitants au kilomètre carré ne sont pas toujours bien reçus de la population environnante. Elle craint de perdre ce qui fait l’attrait de son quartier, de subir une circulation trop dense, etc. Cette opposition entraîne souvent des délais voire l’arrêt du projet comme c’est arrivé à Sainte-Catherine où un promoteur voulait construire un immeuble de 200 logements, relate Christian Savard. 

La conversion de la Maison Béthanie à Québec en est un autre exemple. Le projet a soulevé un tollé chez les citoyens à l’annonce de la transformation du bâtiment qui abritait les Sœurs du Bon-Pasteur en immeuble locatif de 22 logements. Même s’il était de moindre proportion, le projet a quand même suscité des craintes chez des résidents du quartier où les problèmes de stationnement sont déjà criants. « Des gens ont aussi eu peur qu’il y ait de la location à court terme, explique Anne Côté, architecte chez Lafond Côté Architectes. L’opposition ne vient pas toujours d’où l’on pense. C’est important de faire campagne pour bien expliquer le projet. » 

Concevoir un projet attrayant impose parfois de faire modifier la réglementation municipale. Alexandre Forgues, de District Atwater, a fait plus de 60 demandes de dérogation à la Ville de Montréal pour son projet de condominiums Elää, situé près du marché Atwater, à Montréal. « Plutôt que de mettre de la verdure en façade, nous voulions aménager une cour intérieure. Nous avons aussi obtenu de réduire le nombre de stationnements par unité d’habitation pour maximiser les espaces verts. Faire différent, c’est possible, mais il faut travailler fort pour faire bouger les choses. »

Un appel à projets

Pour aider à briser cette résistance aux projets visant la densification, Vivre en ville offre un accompagnement aux promoteurs immobiliers, groupes de citoyens et autres parties prenantes. L’organisme vient d’ailleurs de lancer un nouvel appel à projets pour aider des collectivités dans la transformation de leur milieu de vie. Le service sera offert à faible coût grâce à un financement du Fonds vert dans le cadre d’Action-Climat Québec. Au cours des cinq dernières années, l’équipe d’experts en urbanisme, en mobilité, en design urbain, en efficacité énergétique, entre autres, a accompagné plus de 30 collectivités dans le cadre de divers projets. 

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