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Immobilier résidentiel : l’offre s’ajuste à la demande… lentement

Jean-Philippe Cliche
Chroniqueur actualités

La hausse des ventes, des prix des logements et des maisons individuelles ont fait couler énormément d’encre depuis le début de la pandémie, et bien des Québécois se demandent quand le marché de l’immobilier résidentiel reviendra à la normale. Voici donc une brève analyse de la situation.

Le jeu de l’offre et de la demande

D’un côté, la demande de logement était déjà forte avant la pandémie, alors que la population du Québec s’est fortement accrue entre 2017 et 2019. En effet, près de 200 000 personnes se sont ajoutées à la population québécoise lors de ces deux années, ce qui constitue le plus fort accroissement enregistré dans la province depuis au moins 40 ans. De plus, les taux d’intérêt, que l’on prévoyait à la hausse avant la pandémie, ont finalement baissé radicalement au printemps 2020, rendant l’accès à la propriété plus abordable aux acheteurs. Ajoutée à ceci l’injection massive de fonds dans différents programmes d’aide par le gouvernement fédéral, et vous ne pourrez que constater que tous les ingrédients étaient rassemblés pour que la demande s’accélère fortement en 2019 et en 2020, et qu’elle demeure tout aussi robuste en 2021.

Du côté de l’offre, la pandémie a fait en sorte que l’industrie de la construction a fonctionné à peine plus de 39 semaines en 2020. Ceci a fait en sorte de repousser le démarrage de certains chantiers de logements neufs, et a exacerbé la situation. Ajoutons à ceci les problèmes d’approvisionnement en matériaux causés par la pandémie ainsi que les difficultés à recruter de la main-d’œuvre en construction, et nous constatons que la tempête parfaite a frappé notre province au cours des deux dernières années.

Le rééquilibrage

Le graphique ci-dessous illustre l’ajustement de l’offre de logements dans la province. D’une quantité de mises en chantiers inférieures à 40 000 entre 2013 et 2016 inclusivement, le nombre de logements neufs s’est accru afin de s’ajuster à la hausse de la population, si bien que 72 000 mises en chantiers de logements neufs démarreront en 2021, un record absolu au Québec.

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Il est franchement fort intéressant et rassurant de savoir que nous pouvons construire un nombre de logements neufs aussi important dans notre province en une année, et ce, malgré les problèmes d’approvisionnement et de main-d’œuvre que nous connaissons. Nous pouvons ainsi croire à un rééquilibrage entre l’offre et la demande au cours des prochains trimestres, ce qui sera certainement bénéfique pour les prochains acheteurs, et aussi pour la santé économique du Québec.

À l’image de plusieurs industries productrices de biens telles que l’industrie automobile ou celle des véhicules récréatifs et nautiques, la construction résidentielle a subi un déséquilibre prononcé entre l’offre de logements et la demande pour ceux-ci à la suite de la pandémie. Nous constatons cependant que l’offre de logement est élastique dans la province et répond positivement à une hausse de la demande.

Nous pouvons donc espérer que la surchauffe immobilière dont plusieurs Québécois ont été victimes devrait s’atténuer. Toutefois, puisque les taux d’intérêt demeureront très bas pour quelque temps, peu de gens anticipent une diminution marquée des prix. L’accroissement fulgurant des prix que nous avons connu depuis près de deux ans tire cependant à sa fin, et ceux-ci devraient augmenter au rythme de l’augmentation du revenu disponible des ménages québécois à partir de 2022.