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L’abordabilité des logements au Québec – l’offre est manquante

Jean-Philippe Cliche
Chroniqueur actualités

Si vous avez l’impression que les prix des habitations ont augmenté rapidement au Québec depuis quelques années, vous avez parfaitement raison. En fait, le niveau d’abordabilité des habitations, qui en moyenne était de 32 % du revenu disponible au Québec entre 1996 et 2021, a atteint 40 % l’année passée1. De plus, avec les hausses de taux d’intérêt actuels, il est presque certain que le seuil de 40 % sera outrepassé cette année.

Une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)2 publiée en juin 2022 s’est penchée sur la problématique. Le but de l’étude est d’établir la quantité de logements qui serait nécessaire au Québec afin de rétablir la situation. Afin de bien comprendre la démarche, nous devons savoir comment le niveau d’abordabilité des logements est calculé. En fait, il se définit comme étant l’ensemble des frais de logement que le propriétaire doit payer, divisé par le revenu disponible de ce dernier. Selon l’étude, les frais de logement sont : « Un éventail de coûts (et d’avantages) liés au logement, y compris les paiements hypothécaires, les impôts fonciers, l’assurance, l’entretien et ainsi de suite. » 

Le calcul de la SCHL s’explique comme suit : combien d’habitations supplémentaires aurions-nous besoin d’ici 2030 afin de rétablir le niveau d’abordabilité de la province à 32 %, soit le niveau moyen depuis 1996 ? Évidemment, le calcul est basé sur certaines hypothèses, entre autres sur le fait que le parc de logement de la province passerait naturellement de 4 058 253 logements en 2021 à 4 566 518 en 2030, sans intervention supplémentaire. Ceci représente 56 474 mises en chantier annuellement entre 2022 et 2030, soit déjà bien plus que la moyenne historique de logements construits annuellement au Québec.

La conclusion de l’étude a de quoi surprendre. Afin de rétablir le niveau d’aborbabilité à 32 % du revenu disponible des ménages québécois, il faudrait construire 620 000 unités de plus que ce qui est prévu naturellement. C’est donc dire qu’en plus des 56 474 mises en chantiers par année déjà prévues d’ici 2030, il faudrait ajouter 68 889 mises en chantiers, pour un total de 125 362 habitations par année d’ici 2030. Lorsque l’on sait qu’à 67 962, le nombre d’unités d’habitation démarré en 2021 a fracassé un record datant de 1987 dans la province, il est difficile de croire que cet objectif est réalisable. Cependant, cette étude est une excellente indication sur le fait que les besoins en logement sont impériaux, et que nous devons rapidement nous mettre à la tâche afin d’augmenter la quantité de logements disponibles au Québec. En fait, les institutions qui effectuent des prévisions sur le nombre de logements qui seront construits au Québec sont pratiquement toutes unanimes sur le fait que la quantité de logements construits dans la province sera nettement inférieure à ce chiffre, et même inférieure aux 56 474 unités que la SCHL prévoit être construites naturellement dans la province. Il est donc clair qu’un changement complet de paradigme devra s’effectuer afin de pallier le manque de logements. 

Cela dit, lorsque l’on se compare à l’Ontario et à la Colombie-Britannique, on peut se consoler. Selon le scénario de base de la SCHL, il est estimé que 3,5 millions de logements supplémentaires seront nécessaires d’ici 2030 au Canada en entier. Le cinquième de l’offre supplémentaire requise se trouve au Québec (620 000), alors que la grande majorité des logements à construire devront l’être en Ontario (1,85 million).

1. SCHL : Pénurie de logements au Canada : Estimation des besoins pour résoudre la crise de l’abordabilité du logement au Canada d’ici 2030, juin 2022.2. Idem