Il y a plusieurs mois, dans le but de développer un secteur où plusieurs terrains vous appartenaient, vous avez érigé une maison sans avoir d’acheteur en vue pour celle-ci. Cette maison vous a permis d’exposer votre savoir-faire tout en identifiant clairement le secteur comme étant en développement. L’opération s’est révélée être un succès et l’ensemble des maisons du quartier est maintenant vendu. Il y a même un client intéressé à acquérir la maison-modèle. Est-ce que cette maison-modèle bénéficiera d’une couverture par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ?
En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l’administrateur garantit l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur visées au Règlement et résultant d’un contrat conclu avec un bénéficiaire pour la vente ou la construction d’un bâtiment résidentiel neuf assujetti. Mais la question se pose : qu’entendons-nous par « neuf » ? Est-ce qu’une unité-modèle ou en inventaire (terminée, mais non vendue, par exemple, une partie privative qui n’a pas encore trouvé preneur dans un immeuble en copropriété) est « neuve » au sens du Règlement ? La réponse n’est pas aussi simple que nous pourrions le croire.
En ce qui concerne les bâtiments non détenus en copropriété divise1, le Règlement stipule que « la garantie d’un plan est applicable à un bâtiment qui n’a pas de bénéficiaire à la fin des travaux pour autant que la réception2 du bâtiment ait lieu dans les 24 mois qui suivent la fin des travaux. » Pour reprendre l’exemple en introduction, une maison-modèle reçue dans les 24 mois de la fin de ses travaux bénéficiera d’une couverture de garantie. Celle reçue 25 mois après la fin des travaux n’en bénéficiera pas.
Pour ce qui est des bâtiments détenus en copropriété divise3, le Règlement indique que « la garantie d’un plan s’applique à une partie privative qui n’a pas de bénéficiaire à la fin des travaux des parties communes pour autant que la réception de la partie privative ait lieu dans les 24 mois qui suivent cette fin des travaux. » C’est donc dire qu’une unité reçue dans les 24 mois suivant la fin des travaux des parties communes bénéficiera d’une couverture de garantie. Celle reçue 25 mois après la fin des travaux n’en bénéficiera pas.
Bref, dans tous les cas, c’est à partir de la date de la fin des travaux que le délai est calculé, et que pour qualifier le bâtiment de « neuf » et admissible à la couverture de garantie, la réception doit se faire dans les 24 mois suivant cette date.
Évidemment, si l’unité est reçue moins de 24 mois suivant la date de la fin des travaux, elle sera couverte par le plan de garantie. Par contre, la garantie relative aux vices de conception, de construction ou de réalisation et aux vices du sol au sens de l’article 2118 du Code civil sera toutefois limitée au terme qui reste à courir à la garantie. Par exemple, une maison reçue 12 mois après la fin des travaux sera donc couverte contre les vices de construction pour les 48 prochains mois, et non pas pour 60 mois.
Aussi, puisque le délai se calcule en fonction de la date de la fin des travaux et de celle de la réception, rien dans le Règlement n’empêche le bâtiment d’être couvert par le plan de garantie si celui-ci a été utilisé ou loué avant la réception. Conséquemment, autant les unités louées que les unités-modèles peuvent être couvertes par le plan de garantie à condition d’être reçues dans les 24 mois suivant la fin des travaux.
Sachant l’impact de la date de fin des travaux, à savoir que le bâtiment peut être vendu sans couverture de garantie après l’expiration d’un certain délai ou que la garantie offerte sera moindre que celle initialement prévue, l’entrepreneur a tout intérêt à aviser l’administrateur des différentes dates de fin de travaux en lui remettant un avis à cet effet et ainsi mettre le bâtiment en inventaire. Le cas échéant, il doit aussi remettre cet avis de fin de travaux au bénéficiaire pour que celui-ci soit informé du terme à courir de sa garantie le tout de manière à éviter que le plan de garantie s’applique à un bâtiment qui ne devrait plus être couvert ou que la garantie soit offerte plus longtemps qu’elle le devrait.
SAVIEZ-VOUS QUE ?
L’administrateur doit transmettre sans délai à la Régie tout renseignement susceptible de remettre en cause la délivrance ou le maintien en vigueur d’une licence d’entrepreneur. L’administrateur doit notamment informer sans délai la Régie de tout cas d’entrepreneur qui refuse de se conformer à une décision de l’administrateur ou à une décision arbitrale.
François-Olivier Godin, avocat
Bélanger Paradis avocats
1Voir article 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
2Dans l’application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, on entend par « réception du bâtiment » l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger. Cette réception se fait via la signature d’un formulaire, généralement de manière concomitante au transfert de titre de propriété.
3Voir article 31 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
