Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit l’existence d’une garantie pour chacune des parties privatives, mais aussi une garantie pour les parties communes pour les bâtiments détenus en copropriété divise. Cette dernière démarre au moment de la réception des parties communes. Or, trop souvent, des erreurs sont commises au moment de cette étape cruciale. Voici donc une liste de choses à ne PAS faire.
Bien qu’en apparence fort simple, le processus de réception des parties communes1 comprend certaines conditions. Le respect de toutes et chacune de ces conditions est obligatoire pour une réception des parties communes en bonne et due forme, mais elles sont malheureusement trop souvent négligées. Analysons donc certaines des erreurs les plus fréquentes au cas par cas afin de vous permettre de les éviter.
Ne pas attendre la fin des travaux des parties communes.
Trop souvent, des entrepreneurs entament le processus de réception des parties communes avant que celles-ci ne soient terminées, s’exposant souvent à une fin de non-recevoir de la part des copropriétaires et du syndicat de copropriété (ou syndicat). Non seulement les parties communes ne seront pas reçues, mais il en résultera une perte de confiance qui favorisera l’apparition de conflits de toutes sortes. Il est donc important de ne pas précipiter les choses.
Ne pas attendre que le syndicat soit formé ou indépendant de l’entrepreneur.
Même si cela n’était pas exigé, la logique veut que les parties communes soient reçues par un syndicat qui n’est plus contrôlé par l’entrepreneur, mais bien par les copropriétaires occupants. Ainsi, la jurisprudence arbitrale considère viciée la réception des parties communes qui ne respecte pas ce principe élémentaire2, ce qui entraîne une révision des dates de départ de garantie. L’entrepreneur doit donc transférer le contrôle du syndicat aux copropriétaires dès que possible.
Ne pas transmettre à chaque bénéficiaire connu au syndicat indépendant un avis de fin des travaux.
L’entrepreneur doit transmettre les avis de fin des travaux à qui de droit, sous peine de vicier la réception des parties communes3. Vu cette obligation, il a tout intérêt à s’assurer d’être en mesure de prouver cette transmission, par exemple en procédant à la remise de ceux-ci lors de l’assemblée de transmission du contrôle du syndicat aux copropriétaires occupants en utilisant un accusé de réception.
Choisir ou imposer le professionnel du bâtiment ou encore assumer ses frais.
C’est le syndicat qui doit choisir le professionnel et le payer, sous peine de vicier la réception des parties communes4.
Ne pas être présent lors de la réception des parties communes.
La participation de l’entrepreneur à la réception des parties communes est obligatoire, sous peine de ne pouvoir invoquer un non-respect d’un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie5. Une telle participation facilite non seulement l’aplanissement de différends lors de la visite des lieux, mais démontre le caractère proactif d’un entrepreneur diligent.
Ne pas utiliser la liste fournie par l’administrateur.
Il s’agit d’une exigence du Règlement6, laquelle permet de circonscrire les éléments sujets à vérification par le professionnel en lui imposant un canevas. Ce document comprend plusieurs informations importantes et servira de référence en cas de réclamation.
En conclusion, comme il est possible de le constater, l’ensemble des erreurs susmentionnées peuvent facilement être évitées du moment que l’entrepreneur prend le temps de faire les choses convenablement.
LE SAVIEZ-VOUS ?
L’administrateur doit fournir à chaque entrepreneur la liste d’éléments à vérifier pour chaque catégorie de bâtiments, approuvée par la Régie aux fins de l’inspection qui précède la réception.
1 Voir notamment à cet effet « L’entrée en vigueur des garanties pour les parties communes » publiée le 17 mai 2017 sur ACQConstruire
2 Voir sur le sujet Syndicat de la copropriété du 4880, rue Beaubien Est, Montréal, Québec et 9036-7236 Québec inc. (Développements Héritage), Me Jeffrey Edwards, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-070101-NP et 12 913-28, 2009-12-14 ou encore Syndicat des copropriétaires Les Cours Montrougeau (905-925) et Construction Bernard & Lapointe inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 081121001 et 08-356FL, 2009-05-04.
3 Syndicat 241, rue Deslières et Société en commandite Clairevue (9136-7243 Canada inc.), Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S08-090601-NP, 2008-12-05.
4 Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 05071S001 et 13 249-10,
2006-06-07.
5 Articles 33 et 35.1 du Règlement.
6 Article 33 du Règlement.
