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Mardi 30 mai 2017
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L’entrée en vigueur des garanties pour les parties communes

François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
François-Olivier Godin, avocat, Bélanger Paradis avocats
Chroniqueur Jurisprudence

C’est bien connu, en ce qui concerne les bâtiments assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un plan de garantie doit garantir l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur dans la mesure et de la manière prévues au Règlement1. Dans le cas des bâtiments détenus en copropriété divise, il y aura plusieurs garanties émises : une pour chacune des unités privatives et une quant aux parties communes. Chacune de ces garanties a des dates d’entrée en vigueur différentes, le tout étant déterminé en fonction des dates de réception. Bien que cela semble simple, trop souvent des erreurs sont commises pour la réception des parties communes. Un rappel semble donc nécessaire.

C’est à l’article 25 du Règlement qu’on retrouve la définition de la réception des parties communes.

En analysant cette définition, on constate que plusieurs critères doivent être remplis afin que la réception des parties communes soit faite en bonne et due forme :

  • Les travaux quant aux parties communes doivent être terminés
  • Le syndicat de copropriété (ou « syndicat ») doit être formé et ne plus être sous contrôle de l’entrepreneur : il doit être indépendant;
    • Évidemment, la déclaration de copropriété doit être publiée;
    • Un conseil d’administration composé des copropriétaires doit avoir été élu lors d’une assemblée extraordinaire des copropriétaires convoquée par l’entrepreneur (aussi appelée assemblée de transition);
       • À cet effet, l’entrepreneur avisé prendra note que cette assemblée de transition doit obligatoirement être convoquée dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur/entrepreneur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires2 , mais elle peut aussi être convoquée avant;
  • L’entrepreneur doit faire parvenir à chaque bénéficiaire connu et au syndicat indépendant un avis de fin des travaux;
  • Une déclaration de la date de la fin des travaux des parties communes doit être faite par un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat indépendant et remis à chaque copropriétaire connu, au syndicat indépendant et à l’entrepreneur;
    • Seuls un architecte, un ingénieur ou un technologue membre d’un ordre professionnel et qui possède une formation dans le domaine du génie ou de la construction répondent à la définition de professionnel du bâtiment que l’on retrouve au Règlement3 ;

Chacun des critères susmentionnés à son importance et il faut garder à l’esprit qu’il est dans l’intérêt de l’entrepreneur de faire entrer en vigueur les garanties convenablement puisqu’en fin de compte, c’est sur lui que repose l’obligation de corriger les déficiences admissibles.

Ainsi, dans l’éventualité où l’un des critères ne serait pas rempli, les dates de départ des délais de la garantie des parties communes pourraient être modifiées significativement par un tribunal d’arbitrage4 , entraînant alors une couverture de garantie pour des déficiences qui n’en auraient pas bénéficié, n’eût été le laxisme de l’entrepreneur.

Toutefois, considérant que l’entrepreneur est tributaire du syndicat indépendant en ce qui concerne la réception des parties communes, puisque c’est celui-ci qui doit retenir les services d’un professionnel du bâtiment, le Règlement prévoit aussi une notion de réception présumée. À cet effet, la réception des parties communes est présumée quand il s’est écoulé un délai de six mois depuis la réception de l’avis de fin de travaux par le syndicat indépendant et que ce dernier, sans motif, n’a pas reçu les parties communes, pour autant que les autres critères soient remplis5 .

En bref, cette réception présumée évite les cas où un entrepreneur diligent pourrait se voir pénaliser et voir les garanties prolongées quand, dans les faits, c’est le syndicat indépendant qui néglige ses obligations et retarde indûment l’entrée en vigueur des garanties.

En conclusion, afin d’éviter les dérapages potentiels, l’entrepreneur et le syndicat ont tout intérêt à collaborer et à communiquer : la réception des parties communes se fera beaucoup plus facilement de cette façon et chaque partie pourra alors agir en connaissance de cause.

SAVIEZ-VOUS QUE ?
Seul un organisme voué à l’arbitrage de différends peut être autorisé par la Régie du bâtiment du Québec pour organiser un arbitrage prévu par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La liste des organismes autorisés se retrouve au http://www.garantie.gouv.qc.ca/maison/quels-sont-vos-recours/arbitrage/organismes-darbitrage.html

1Article 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Voir article 1104 du Code civil du Québec.
3Article 1 du Règlement.
4Voir par exemple Syndicat des copropriétaires Les Villas du golf, Phase II et Maisons Zibeline, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S09-180801-NP et S09-100902-NP, 2010-03-15 ou Syndicat de la Copropriété du 5700 Place Trenet et Domaine des Manoirs inc., Yves Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-052601-NP et 52968 - 7187, 2016-04-08.
5Article 25.1 du Règlement.

 

François-Olivier Godin, avocat 
Bélanger Paradis avocats 

belanger paradis

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