Au Québec, la crise du logement s’intensifie et plusieurs défis persistent dans ce domaine. L’une des principales causes de cette crise est l’inflation des prix immobiliers qui rend l’accessibilité à la propriété de plus en plus difficile pour les Québécois.
En effet, le prix des maisons continue de grimper, exacerbant cette crise qui affecte plus d’un citoyen. De plus, la hausse des taux d'intérêt renforce cette tendance. En 2023, le taux d’intérêt a atteint 5,89 % soit une augmentation de 2,12 % par rapport à l’année précédente où il était de 3,77 %1.
Cette tendance haussière est exacerbée par la pénurie de logements qui se manifeste par un taux d'inoccupation historiquement bas, soit de seulement 1,7 % pour l'ensemble des centres de 10 000 habitants et plus à l’automne 20222. La forte demande pour les logements et une offre insuffisante créent de surcroît une hausse des loyers.
En outre, la hausse des taxes foncières résidentielles aggrave encore la situation et les loyers des locataires se trouvent foncièrement impactés. Cette situation de rareté des logements abordables se fait ressentir dans les ménages à faible revenu. L’accessibilité à la propriété à un prix raisonnable étant plus difficile, la pression financière sur les ménages de 2023 se fait pesante.
En effet, cette problématique s'intensifie par les longs délais d’admissibilité des listes d'attente pour les logements sociaux où plus de 24 000 ménages sont inscrits présentement3.
L’immigration et le retour des étudiant.e.s sur les campus met une pression supplémentaire sur le marché immobilier. Puisqu’ils sont majoritairement des locataires, ils stimulent la demande et se retrouvent souvent prisonniers de l'offre insuffisante. Cette crise est d'autant plus préoccupante que les investissements sont principalement dirigés vers la rénovation plutôt que vers la construction de nouveaux logements locatifs4.
Par ailleurs, la baisse significative des mises en chantier de logements locatifs au premier trimestre de 2023 par rapport à celui de 2022 ne fait qu'aggraver la situation5.
Et ailleurs au Canada...
Au Québec comme dans le reste du Canada, la tendance générale indique une forte demande pour les logements locatifs en raison de l’augmentation de la migration et le coût élevé des propriétés. En effet, le taux d’inoccupation est passé de 3,1 % à 1,9 % entre 2021 et 20226, ce qui se rapproche de la réalité du Québec avec son taux d’inoccupation qui a atteint 1,7 % en 2022.
Cette baisse de disponibilité des logements habitables dans le pays s’accompagne d’une augmentation marquée du prix des loyers, soit un taux de croissance qui est passé de 3 % à 5,6 % durant l’année 2022. Cependant, dans certaines régions telles que Winnipeg, London, Halifax, Victoria, Vancouver, Toronto et Ottawa, la part des logements locatifs abordables pour les revenus les plus faibles est en dessous de 5 %, indiquant une situation plus difficile dans ces régions.
Selon les données récentes, le marché immobilier canadien a connu une baisse des mises en chantier de logement en février dernier. Le nombre total de logements mis en chantier en février dernier au Canada s'élevait à 15 993 unités, soit une baisse de 3,49 % par rapport à l’année précédente.
Cette tendance à la baisse s’observe donc aussi bien au Québec que dans le reste du Canada. Bref, tout semble indiquer un ralentissement de l’activité économique dans le secteur immobilier pour tout le pays.
Les actions gouvernementales déjà entreprises
Dans le contexte actuel où la demande croît plus vite que l’offre, les acteurs de l’industrie s’entendent pour dire que le Québec fait face à un besoin de plus de 100 000 logements. En effet, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il faudrait construire au moins 620 000 nouveaux logements d’ici 20237 pour retrouver l’accessibilité financière dans le secteur immobilier.
Toutefois, dans l’optique de résoudre la crise, les différents paliers gouvernementaux ne partagent pas la même vision. Si, de son côté, le gouvernement Legault reconnaît la gravité de la crise dans plusieurs villes de la province, en promettant l’ajout de 11 700 logements abordables d’ici la fin de son mandat et des investissements en ce sens à la hauteur de 550 millions de dollars sur trois ans, les municipalités, quant à elles, ont une vision différente de la situation. Elles estiment pouvoir faire activement partie de la solution, étant donné leurs grandes connaissances des besoins locaux, si le financement était au rendez-vous.
En ce sens, les villes réclament une augmentation des budgets alloués aux initiatives telles que la construction de logements sociaux, l'octroi de subventions pour la rénovation de logements existants, et la mise en place de mesures pour encourager les propriétaires à offrir des loyers abordables.
Les organisations œuvrant dans le milieu, telles que les partenaires de l’industrie de l’habitation, nommément l’Association de la construction du Québec (ACQ), l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), sont aussi d’avis que la solution passe par la bonification des mesures d’aide au logement, des programmes de financement pour la construction et/ou la rénovation des unités résidentielles, des mesures fiscales pour faciliter l’accès à la propriété et par une réforme de l’aménagement et du développement du territoire.
Les partenaires de l’industrie de l’habitation en tournée à travers le Québec
L’Association de la construction du Québec (ACQ), l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ont entrepris ce printemps une tournée municipale afin de sensibiliser les maires et mairesses à l’importance de travailler conjointement pour sortir de la crise du logement.
À l’occasion de cette tournée, les partenaires de l’industrie de l’habitation souhaitent travailler de concert avec les leaders municipaux pour trouver des solutions visant à stimuler davantage la construction de logements et à revoir les nombreux mécanismes qui freinent les mises en chantier.
Pour répondre à la pénurie de logements dans toutes les régions du Québec, les quatre organisations soutiennent d’une même voix qu’il est incontournable de procéder à cette première analyse pour permettre aux autorités gouvernementales d’élaborer un véritable plan d’action cohérent à l’échelle nationale de manière à corriger le déséquilibre entre l’offre et la demande en habitation. Fortes de ce diagnostic et de ce plan d’action, les autorités gouvernementales de tous les niveaux pourront rassembler l’ensemble des acteurs sociaux et économiques afin de relever le défi de l’habitation.
Une action concertée pour résoudre la crise
Bien que des actions gouvernementales soient déjà sur la table et que les organisations du milieu se mobilisent pour trouver des solutions, elles aussi, à la crise, il appert définitif que l’ensemble des acteurs gouvernementaux, sociaux et économiques devront se concerter et être animés par le même but, soit d’augmenter l’offre disponible, afin de résoudre la crise d’habitation au Québec.
1 Statistique Canada2 Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)3 Office municipal d’habitation de Montréal4 Valérie Roy. Recul dans les investissementsrésidentiels à venir, magazine Construire, éditionHiver 2022, p.20.5 Statistique Canada6 Statistique Canada7 Société canadienne d’hypothèques et de logement
