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Lundi 21 janvier 2019

Le resserrement des règles hypothécaires fête ses 10 ans !

Jean-Philippe Cliche
Jean-Philippe Cliche
Chroniqueur Économie

Qui se souvient de l’époque où les banques canadiennes et le gouvernement fédéral assouplissaient les règles d’assurance prêt hypothécaire et les conditions d’emprunt afin d’encourager les ménages à acheter des propriétés et stimuler l’économie? Bien que ceci puisse paraître un souvenir lointain pour certains, la nouvelle génération des premiers acheteurs n’a pour sa part aucun souvenir du temps où nous pouvions amortir notre prêt hypothécaire sur 40 ans, et ce, tout en n’ayant aucune mise de fonds !

Bien évidemment, nous ne pouvons passer sous silence la crise des crédits immobiliers américains, qui fête elle aussi ses 10 ans, pour expliquer ce changement drastique de tendance. En effet, les prêts immobiliers à risques consentis à des ménages américains ayant des cotes de crédit douteuses ont fait en sorte de faire dérailler le système bancaire, ce qui a causé un effet domino sur l’ensemble de l’économie américaine et même sur l’économie mondiale.

Ce psychodrame chez nos voisins du sud, combiné à la hausse marquée des prix de l’immobilier chez nous, a eu pour effet de faire basculer les politiques canadiennes concernant les règles d’assurance prêt hypothécaire qui s’assouplissaient avec le temps vers des règles qui se resserrent d’année en année. De plus, depuis maintenant plus d’un an, la Banque du Canada hausse les taux d’intérêt. Le tableau ci-dessous illustre les événements majeurs concernant le resserrement des règles d’assurance prêt hypothécaire et le resserrement des conditions de prêt des banques lors de la dernière décennie.

ÉVÉNEMENTS MAJEURS CONCERNANT LE RESERREMENT DES RÈGLES
de l’assurance prêt hypothécaire du gouvernement du Canada et des conditions de prêt des banques canadiennes
Du 15 oct. 2008
au 9 juil. 2012
icone La période d’amortissement d’un prêt hypothécaire passe de 40 ans à 25 ans.
Du 15 oct. 2008
au 15 fév. 2016
icone La mise de fonds passe de 0 % à 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $, et à 10 % sur l’excédent entre 500 000 $ et la valeur de la propriété.
19 avr.2010 icone La mise de fonds passe de 5 % à 20 % pour les immeubles locatifs de 1 à 4 logements lorsqu’aucun logement n’est occupé par le propriétaire.
1er jan. 2018 icone Même lorsque l’acheteur d’une propriété donne une mise de fonds de plus de 20 %, il doit se soumettre à une simulation de crise.
Du 12 juil. 2017
au 11 juil. 2018
icone Hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada, qui fait passer le taux directeur de 0,5 % à 1,50 %.
D’autres hausses suivront probablement.

Pour l’instant, ces événements semblent avoir eu pour effet d’atténuer l’augmentation rapide des prix à Toronto et à Vancouver, sans avoir eu pour effet de nuire aux autres marchés immobiliers canadiens de façon trop importante. Par contre, des hausses successives et prononcées des taux d’intérêt, combinées à l’ensemble des resserrements de l’assurance prêt hypothécaire du gouvernement du Canada des dernières années pourraient avoir un impact négatif sur le marché immobilier à moyen terme, surtout si l’économie ralentit au pays.

En clair, bien que les mesures prises par le gouvernement canadien sur l’assurance prêt hypothécaire semblent appropriées pour le moment, celles-ci ne devraient pas pour autant être statiques dans le temps. Elles devraient s’ajuster, selon les aléas de l’économie canadienne et mondiale. Pour leur part, les ajustements à la hausse des taux d’intérêt, probables dans un avenir rapproché, devraient être utilisés avec parcimonie dans un contexte où les règles hypothécaires sont plutôt strictes, et où les prix de l’immobilier canadien semblent vouloir se stabiliser lentement.

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