Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs – Délai raisonnable

Les amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, entrés en vigueur le 1er janvier 2015, ont modifié le plan de garantie. Certains amendements, comme ceux quant aux limites de garantie sont évidents. D’autres sont plus subtils bien que leur impact soit tout aussi important. C’est le cas des amendements visant le délai de dénonciation, où l’on parle maintenant de délai raisonnable. Qu’en est-il exactement ?

Avant l’entrée en vigueur des amendements, il faut savoir que le Règlement(1) prévoyait que pour être admissibles à une couverture de garantie, les malfaçons, les vices cachés et les vices de construction devaient notamment être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne pouvait excéder 6 mois de leur découverte ou de leur première manifestation en cas de vices ou de pertes graduelles. Or, depuis l’entrée en vigueur des amendements, le Règlement(2) prévoit que le délai de dénonciation doit être raisonnable sans prévoir une durée maximale pour ce délai. Terminée donc, la mention des 6 mois.

En bref, depuis le 1er janvier 2015, le délai de dénonciation doit être raisonnable alors qu’auparavant ce délai raisonnable ne pouvait excéder 6 mois(3).

C’est donc dire que le Législateur a fait le choix que le Règlement, dans sa nouvelle mouture, reprenne maintenant la notion de délai de dénonciation raisonnable prévue au Code civil du Québec quant à la garantie de qualité alors que dans les anciennes versions, il déterminait un délai maximal dans le temps.

On doit alors se tourner vers la jurisprudence émanant des tribunaux civils pour déterminer la raisonnabilité d’un délai de dénonciation dans un dossier où le Règlement est mis en application.

À cet effet, bien qu’un certain consensus existe quant à un délai de 6 mois en matière immobilière, les tribunaux considèrent qu’il s’agit d’une question d’appréciation au cas par cas qui doit tenir compte de l’ensemble des circonstances propres à chaque dossier(5). Le décideur doit donc notamment considérer l’atteinte ou non de l’objectif recherché par l’imposition d’un délai raisonnable, à savoir permettre au vendeur de vérifier s’il y a effectivement présence d’un vice couvert par la garantie, en apprécier l’ampleur et évaluer les mesures correctives possibles. De plus, il doit prendre en considération si le délai a causé un préjudice réel au vendeur(6) afin de qualifier le délai de raisonnable ou non(7). Ainsi, la doctrine et la jurisprudence situent le délai raisonnable de la dénonciation dans une fourchette ne devant pas dépasser six mois à un an, selon les circonstances(8).

C’est d’ailleurs dans cette optique que le Législateur a aussi fait le choix de codifier le principe de l’appréciation des circonstances en ajoutant un second alinéa à l’article 19.1 du Règlement qui prévoit justement cette appréciation par le décideur, en particulier les représentations de l’entrepreneur ou de l’administrateur.

Pour conclure, sachant que la détermination du caractère raisonnable découle d’une appréciation de circonstances et de faits, toute personne confrontée à une question visant un délai de dénonciation devrait elle-même agir de manière raisonnable et si nécessaire, consulter un professionnel du droit.

SAVIEZ-VOUS QUE ?
Les amendements au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs entrés en vigueur le 1er janvier 2015 ont aussi introduit une couverture de garantie pour le relogement, le déménagement et l’entreposage après la prise de possession si le bâtiment n’est plus habitable pour cause de travaux correctifs de même qu’une couverture de garantie pour la remise en état et les dommages matériels causés par des travaux correctifs ? (Articles 10(6), 10(7), 27(6) et 27(7) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).


(1) Articles 10 et 27 de la version antérieure du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
(2) Articles 10 et 27 de la version la plus récente du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
(3) SDC lot 3 977 437 c. Gestion Mikalin Limitée, Me Morissette, GAMM 2013-15-11.
(4) Ibid.
(5) Leblanc c. Dupuy, 2014 QCCS 3226.
(6) Ibid.
(7) Sans vouloir trop nous prononcer sur la question, on peut supposer que le défaut de dénonciation dans un court délai qui entraînerait des dommages supplémentaires ou irréversibles permettrait de qualifier de déraisonnable ce délai.
(8) Ménard c. Girard, 2013 QCCS 5030.

Inscrivez-vous à notre infolettre

Pour toujours être informé sur les actualités de la construction