Juridique

Les acomptes inhérents aux fractions de copropriété divise : mieux protégés que jamais

Il est tout à fait coutume, dans l’industrie de la construction, que les constructeurs ou les promoteurs d’un projet immobilier exigent des promettants-acheteurs, lors de la signature du contrat préliminaire, le versement d’une somme d’argent à titre d’acompte.

En effet, la perception d’acomptes constitue, pour bon nombre de constructeurs et de promoteurs, une source de financement intéressante, voire avantageuse.

Or, avant l’adoption du Projet de loi 16 par lequel l’Assemblée nationale du Québec adoptait, en décembre 2019, le nouvel article 1791.1 du Code civil du Québec, peu de restriction, outre la volonté – ou la capacité, bien entendu – des promettants-acheteurs de verser aux constructeurs ou aux promoteurs quelconques sommes à titre d’acompte, encadrait, au Québec, la perception de tels acomptes.

Toutefois, depuis le 10 janvier 2020, date à laquelle entrait en vigueur l’article 1791.1 du Code civil du Québec, le législateur a encadré la perception des acomptes versés en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise, en indiquant que tout acompte devra, dorénavant, être entièrement protégé.

En effet, l’article 1791.1 du Code civil du Québec prévoit, entre autres choses, ce qui suit :

Malgré toute convention contraire, tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise doit être protégé entièrement par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel selon les conditions et modalités déterminées par règlement du gouvernement.

C’est donc dire que depuis le 10 janvier 2020, afin que lui soit permis de percevoir tout acompte en lien avec l’achat d’une fraction de copropriété divise, le constructeur ou le promoteur devra protéger, à l’aide de l’un ou l’autre des moyens ci-dessus, l’entièreté de l’acompte versé par un promettant-acheteur.

Il est utile de rappeler, à ce stade, que les acomptes perçus par un constructeur ou un promoteur en lien avec la vente d’une fraction de copropriété divise assujettie au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs sont déjà, jusqu’à concurrence de la somme de 50 000 $, protégés par le plan de garantie obligatoire administré par la Garantie de construction résidentielle (GCR).

Néanmoins, depuis l’adoption du nouvel article 1791.1 du Code civil du Québec, il appert que le constructeur ou le promoteur d’un projet immobilier visant la construction d’un immeuble détenu en copropriété divise qui désire percevoir des acomptes et, à plus forte raison, les utiliser à titre de financement, devra, afin de protéger entièrement les acomptes à être perçus, requérir l’intervention d’un plan de garantie facultatif, d’un assureur ou d’une caution, et ce, dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

  1. Afin de percevoir tout acompte au-delà de la limite de garantie de 50 000 $ offerte par la Garantie de construction résidentielle (GCR), et ce, en lien avec une fraction de copropriété divise assujettie au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs;
  2. Afin de percevoir tout acompte en lien avec une fraction de copropriété divise qui n’est pas assujettie au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

En raison de ce qui précède et compte tenu des nouvelles obligations qui sont les leurs, les constructeurs ou les promoteurs ont tout intérêt à évaluer l’ensemble des moyens de protections permis par la loi et mis à leur disposition sur le marché, et de déterminer lequel leur est le plus avantageux, et ce, afin de leur permettre, dans les situations mentionnées ci-dessus, de continuer de percevoir et d’utiliser des acomptes pour financer leurs projets de construction, tout en se conformant aux prescriptions du nouvel article 1791.1 du Code civil du Québec.